RESPONSABILIDADE POR OMISSÃO DO SÍNDICO PERANTE TERCEIROS

Na administração interna do edifício ou conjunto de edifícios, deve o síndico promover a vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores.

Cabe à convenção prever as minúcias relativas às situações peculiares de cada edifício.

Pelo prejuízo que resultar a terceiros do descumprimento, pelo síndico, do seu dever de vigilância, responde patrimonialmente o condomínio.

Nossos tribunais têm condenado o condomínio a indenizar pessoas acidentadas por mau funcionamento dos elevadores, uma vez que a conservação desse equipamento constitui obrigação permanente do síndico.

No exercício de suas funções, deve o síndico atuar moderadamente, sendo-lhe vedado qualquer ato contrário ao direito de propriedade dos condôminos ou à intimidade dos apartamentos, pois seus poderes são limitados pelos direitos individuais dos coproprietários e pelo regulamento do condomínio.

Não lhes é permitido entrar nos apartamentos na ausência de seus ocupantes, assim como exigir de pessoas que se dirigem a certos apartamentos o que ali vão fazer.

Visando a segurança do edifício permite-se ao síndico cadastrar as pessoas residentes, assim como manter na portaria um livro de queixas e reclamações.

Compete ao síndico controlar os equipamentos de incêndio, instalações elétricas, hidráulicas, etc., tomando as medidas adequadas para garantir a segurança dos ocupantes do edifício.

REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO

Compete à convenção estabelecer expressamente se o síndico recebe ou não a remuneração pelo exercício de suas funções, esclarecendo ainda se a remuneração é em dinheiro, em moradia ou isenção das contribuições das cotas de condomínio, a título de compensação pela gratuidade do seu trabalho.

SUBSÍNDICOS

Poderá a convenção prever a eleição de subsíndicos, definindo as atribuições e a duração do mandato, que não poderá exceder de dois anos, permitida a reeleição.

Se a convenção não criar o cargo de subsíndico, nem mesmo a assembleia-geral pode fazê-lo, a não ser através de alteração da convenção.

Nos grandes conjuntos de edificações, a criação do cargo de subsíndico é muito útil, porque podem eles não só substituir o síndico, em caso de ausência ou vaga, como também ajudá-lo no cumprimento de suas funções.

PRESTAÇÃO DE CONTAS PELO SÍNDICO

Na prestação de contas, deve o síndico relatar à assembleia-geral os gastos efetuados, exibindo os comprovantes.

Trata-se de um dever legal, embora nessa prestação de contas não se exija rigorosa forma contábil, bastando o minucioso lançamento da receita e despesa, com as justificativas adequadas.

ESCOLHA DO ADMINISTRADOR PELO SÍNDICO

A lei permite que o síndico delegue as funções administrativas do condomínio a pessoas de sua confiança (física ou jurídica), sob a responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral.

As funções delegáveis são apenas de caráter administrativo, não podendo ser transferidas ao administrador as funções de representação do condomínio, imposição de multas e prestação de contas.

Nessas condições, não pode o administrador ajuizar contra os condôminos ação de cobrança das despesas do condomínio, sem ordem expressa do síndico.

Em face da complexidade das obrigações sociais e de várias medidas a serem tomadas para a legalização de empregados, contratos de manutenção de serviços, balancetes mensais, etc., o síndico deve entregar a administração do condomínio a uma empresa idônea, especializada em condomínios, ficando obrigado a fiscalizar e a controlar todos os atos da administradora, para depois prestar contas à assembleia-geral.

No caso da destituição do síndico, deve a assembleia manifestar-se sobre a manutenção ou substituição da administradora, uma vez que, extinto seu mandato, implicitamente cessa o da administradora, que é pessoa de confiança do síndico.

AÇÃO PARA EXIGIR CONTAS DO SÍNDICO

O síndico pode ser compelido a prestar contas judicialmente.

Tem legitimidade para a ação o próprio condomínio representado pelo síndico "ad hoc" credenciado pela assembleia.

Omitindo-se a assembleia, qualquer condômino pode exigi-las.

Cabe ao síndico convocar a assembleia-geral para prestação de contas, mas, se ele se omitir, para evitar a prestação de contas, a convocação pode ser feita por condôminos que representem, no mínimo, um quarto do condomínio.

O SÍNDICO E SUAS ATRIBUIÇÕES

A Administração do condomínio compete ao síndico assessorado por um conselho consultivo, cabendo à convenção regular a forma de sua eleição e definir suas atribuições específicas.

Por imposição da lei, a escolha do síndico e do conselho consultivo é feita por eleição, não sendo permitida qualquer outra forma.

Quanto ao processo de eleição, a convenção pode optar por qualquer modalidade prática que assegure a todos liberdade de escolha.

Entretanto, a melhor forma é a eleição em assembleia geral, especialmente convocada para esse fim, uma vez que o síndico, eleito pela assembleia, é representante legal dos condôminos, salvo renúncia ou destituição, uma vez que, como pessoa de confiança dos condôminos, poderá ser ele exonerado sem direito a reclamação.

QUEM PODE SER SÍNDICO

O sindico pode ser condômino, ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, sendo inadmissível a sindicância colegiada, embora a lei permita a eleição de subsíndicos, como órgãos auxiliares de síndico.

QUORUM PARA ELEIÇÃO DE SÍNDICO

A Lei 4.591 omitiu-se quanto ao quórum para eleição de síndico.

Devido à importância de suas funções, deve estabelecer-se, para sua escolha, em primeira convocação, quórum de pelo menos 2/3 das frações ideais do terreno, evitando-se, com isso, o critério da maioria simples nas assembleias, e o predomínio de pequenos grupos ou de um só condômino que possuir 51% das frações.

DURAÇÃO DO MANDATO DE SÍNDICO

A lei prescreve o máximo de dois anos para o mandato do síndico, subsíndico e conselho consultivo, permitindo a reeleição, mas não veda a fixação de mandato por prazo inferior.

A matéria deve ser regulada pela convenção, que estabelecerá mandato de prazo certo inferior ou igual a um biênio ou deixará à assembleia - geral a faculdade de decidir.

Sendo omissa a convenção e nada dispondo a assembleia - geral em contrário, presume-se que o mandato do síndico tenha duração igual ao máximo previsto em lei. 

SÍNDICO PROVISÓRIO

Quando a convenção é redigida pelo proprietário único do edifício, antes da venda das unidades autônomas, convém designar um síndico provisório, que exercerá suas funções até que, alienados alguns ou todos os apartamentos, se reúna a primeira assembleia de condôminos que ratificará a designação ou elegerá novo síndico. 

ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO

As atribuições do síndico dividem-se em duas classes:

1. As específicas e definidas na lei nº 4.591.
2. As previstas na convenção, segundo as peculiaridades de cada edifício ou conjunto de edifícios.

As atribuições expressamente previstas em lei são as seguintes:

1. Representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção;
2. Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edifícios, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
3. Praticar os atos que lhe atribuírem às leis, a convenção e o regimento interno;
4. Impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno;
5. Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;
6. Prestar contas à assembleia dos condôminos.

Além dessas atribuições, convém consignar na convenção mais as seguintes aconselhadas pela prática:

1. Mandar desmanchar as obras irregulares feitas por qualquer condômino;
2. Arrecadar as contribuições dos condôminos ou promover contra os recalcitrantes a cobrança executiva;
3. Executar ou encarregar terceiros da execução das obras que interessem ao edifício, aprovadas pela assembleia geral;
4. Efetuar o seguro do edifício contra incêndio;
5. Promover o recebimento do seguro e a reconstrução, ou os reparos nas partes danificadas, em caso de sinistro que destrua 2/3 da edificação;
6. Cobrar as multas em que incidirem quaisquer condôminos;
7. Convocar a assembleia geral ordinária e as extraordinárias;
8. Comunicar aos condôminos, nos oito dias subsequentes à assembleia, o que nela tiver sido deliberado, mormente a previsão orçamentária e o rateio das despesas;
9. Admitir e demitir empregados, fixando-lhes o salário, de conformidade com o orçamento previamente elaborado, ou atendendo às determinações legais;
10. Ordenar de pronto às obras urgentes, de valor não excedente à quantia determinada na convenção, com reajuste automático na proporção da variação do salário - mínimo, evitando se a desatualizarão de valores, o que tornaria inoperante, após alguns anos, a verba fixada em quantia invariável;
11. Manter escrituração do edifício em livro rubricado por dois ou mais condôminos para tal fim designados pela assembleia.

OBS: Embora algumas atribuições constem na Lei Nº 4.591, convém reproduzi-la na convenção, para que o síndico e os demais interessados conheçam seus direitos e deveres. 

REPRESENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO EM JUÍZO OU FORA DELE

Compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio em Juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns nos limites de suas atribuições conferidas pela lei ou convenção.

ATOS DE ADMINISTRAÇÃO ESPECIAL OU EXTRAORDINÁRIA

Os atos de administração especial, ou extraordinária só terá determinado valor mediante prévia outorga de poderes especiais e expressos em assembleia geral, ou, quando por ela ratificados a posteriori.

São regulados por lei os atos de representação e administração ordinária do síndico, para os quais não é preciso autorização expressa da assembleia geral.

Entre os atos de administração extraordinária, citamos como exemplo os atos de liberalidade, as alienações de bens do condomínio, concessões que afetem as partes e coisas comuns, etc...